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Quels diagnostics pour une création de copropriété ?

La mise en copropriété d’un immeuble comporte des règles strictes dans lesquelles les diagnostics immobilier, et notamment le Diagnostic Technique Global (DTG) ...

La mise en copropriété d’un immeuble comporte des règles strictes dans lesquelles les diagnostics immobilier, et notamment le Diagnostic Technique Global (DTG) s’avèrent légalement obligatoires. Toutefois, avant de faire réaliser les diagnostics d’une copropriété, plusieurs opérations sont nécessaires.

Quel est l’intérêt de créer une copropriété ?

Le cas le plus fréquent de mise en copropriété d’un immeuble est la construction d’un nouvel ouvrage par un promoteur immobilier. Dès la création de l’immeuble, il est acté que des lots seront déterminés et vendus séparément pour constituer la copropriété.

Il est toutefois des situations où la mise en copropriété d’un immeuble déjà existant est particulièrement intéressante. Outre la difficulté de trouver preneur pour un immeuble en un seul lot en raison du coût, la division de l’immeuble en plusieurs lots s’avère une opération financièrement plus intéressante. Le gain financier résultant d’une vente par lots est généralement supérieur à celui de la vente de l’immeuble entier.

Quels sont les conditions de création d’une copropriété ?

La condition première est le bon état général de l’immeuble. Il est d’ailleurs à noter que, depuis mars 2014, il peut être nécessaire d’obtenir une autorisation des collectivités locales compétentes, préalablement à la constitution d’une copropriété à usage d’habitation située dans une zone comportant de nombreux habitats dégradés.
Une autre autorisation concerne les places de stationnement disponibles à l’intérieur ou à l’extérieur de l’enceinte de la copropriété. Les administrations compétentes peuvent refuser une mise en copropriété au motif d’un manque de place de stationnement selon les cas.
Une fois les autorisations obtenues, la création de la copropriété implique l’établissement de plusieurs documents :

L’état descriptif de copropriété

Etabli par un géomètre expert, l’état descriptif de la copropriété va individualiser les lots de l’immeuble. Le géomètre expert identifie et délimite par métré les parties privatives (appartements, balcons, caves, …) et les parties communes (couloirs, ascenseurs, escaliers, locaux à poubelles, …).
Le géomètre expert tient compte des règlementations fixées par la loi Carrez pour déterminer la superficie de chaque lot. Chaque lot de la copropriété est ainsi décrit avec précision sur sa position sur plan, sa superficie, sa destination (logement individuel, bureau, …) et sur les éventuelles parties communes dont le copropriétaire aura la jouissance exclusive.
Enfin, à chaque lot est attribué une quote-part des parties communes, calculée en tantièmes ou en millièmes. Cette quote-part sert à déterminer la part de charges que le copropriétaire doit assumer sur les parties communes. A noter que la répartition des charges doit figurer dans le règlement intérieur de la copropriété.

Le règlement de copropriété

Il est établi soit au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur, soit lors de sa division en lot par le propriétaire vendeur. Ce document étant extrêmement difficile à modifier une fois établi (cela nécessite un vote de tous les copropriétaires à l’unanimité), il est recommandé d’y apporter le plus grand soin.
Le règlement de copropriété fixe les règles de vie de la copropriété, règles qui s’imposent à tous les copropriétaires.
C’est généralement un notaire qui est en charge de sa rédaction et qui s’assure de la publication de l’état descriptif et du règlement de copropriété aux services de la publicité foncière, rendant ainsi ces actes opposables aux tiers.

Les diagnostics obligatoires pour la création d'une copropriété

Pour tout immeuble de plus de 15 ans, une mise en copropriété implique la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) par un diagnostiqueur immobilier assuré. Cette obligation est régie par l’article L111-6-2 du code de la construction et de l’habitation.
Le Diagnostic Technique Global (DTG) détermine l’état général de l’immeuble et de ses équipements et donne des préconisations d’améliorations possibles, ainsi que le coût associé.
Bien entendu, comme pour toute transaction immobilière, les diagnostics immobiliers suivants doivent être établis :

Quand faut-il désigner le syndic ?

La copropriété devient effective uniquement à la vente du premier lot, soit dès qu’il y a un minimum de 2 propriétaires. Dès lors un syndicat de copropriété (plus communément appelé syndic), doit être constitué. Il s’agit dans un premier temps d’un syndic provisoire, soit désigné par le règlement de copropriété, soit choisi par les futurs copropriétaires.
La première assemblée générale de copropriétaires confirmera le syndic provisoire ou en désignera un nouveau.

 

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